Réception des travaux : le procès-verbal, les réserves et les garanties qui démarrent

La réception des travaux est l’acte par lequel vous acceptez l’ouvrage, avec ou sans réserves. Ce n’est pas une simple formalité : sa date fait démarrer les garanties légales d’un an, de deux ans et de dix ans, et un défaut visible que vous ne signalez pas ce jour-là est considéré comme accepté. Voici comment préparer la visite, rédiger le procès-verbal et faire lever les réserves.

Qu’est-ce que la réception des travaux ?

Définition : la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire vous si vous faites réaliser les travaux, déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves (Code civil, article 1792-6).

Le même article, en vigueur dans cette rédaction depuis le 1er janvier 1979, en fixe les règles :

• elle a lieu à la demande de la partie la plus diligente, vous ou l’entreprise ;
• elle se fait à l’amiable ou, à défaut, en justice ;
• elle est toujours prononcée contradictoirement.

Contradictoire ne veut pas dire que l’entreprise doit forcément être présente. Dans une décision de 1997 analysée par l’ANIL, les juges ont admis qu’une convocation en bonne et due forme, par lettre recommandée avec accusé de réception, suffisait, même si l’entrepreneur ne se présentait pas ; le procès-verbal doit alors lui être notifié, pour qu’il connaisse les réserves et puisse présenter ses observations.

Pourquoi c’est important : Service-Public le résume clairement, si vous ne signalez pas un désordre, il est considéré comme accepté et vous ne pourrez plus demander au constructeur de le réparer. La réception sépare donc ce que vous acceptez de ce que vous pourrez encore réclamer.

Comment préparer la visite de réception ?

1. Fixez la date par écrit avec l’entreprise, une fois les travaux terminés, et prévoyez assez de temps pour tout examiner, de jour.
2. Rassemblez vos documents : devis signé, avenants, plans et fiches des produits prévus. Le premier contrôle consiste à vérifier que les produits posés sont bien ceux du devis.
3. Faites fonctionner ce qui doit fonctionner : fenêtres et volets, portes, robinets, chauffage, ventilation, commandes électriques.
4. Examinez pièce par pièce l’aspect des finitions, les fissures, les traces d’humidité et les éléments manquants.
5. Faites-vous accompagner si besoin. L’ANIL rappelle que vous pouvez vous faire assister par un professionnel du bâtiment.
6. Utilisez une liste de contrôle. L’Agence Qualité Construction (AQC) publie, avec la CAPEB, la FFB et l’Institut national de la consommation, des fiches de réception par type de travaux : remplacement de fenêtres, chaudière, pompe à chaleur, ventilation… Elles se remplissent en présence des deux parties, et leur liste de points reste indicative.

Que doit contenir le procès-verbal de réception ?

Définition : le procès-verbal (PV) de réception est l’écrit qui constate la réception ; vous et l’entreprise le datez et le signez, et vous y mentionnez avec précision vos éventuelles réserves.

Un PV utile comporte au minimum :

• l’identité des parties, l’adresse du chantier et la référence du devis ou du marché ;
• la date de la réception, qui fait courir les garanties ;
• la mention « sans réserves », ou la liste des réserves ;
• pour chaque réserve, la nature du défaut, sa localisation exacte et le délai convenu pour y remédier ;
• le cas échéant, le montant de la retenue de garantie ou de la somme consignée ;
• la signature des deux parties.

Une réserve efficace est précise. « Carreau fêlé au sol de la cuisine, devant l’évier » ou « volet roulant de la chambre 2 bloqué à mi-hauteur » valent mieux que « finitions à reprendre », qu’on ne peut ni vérifier ni faire lever. Joignez des photos datées si vous le pouvez.

Que se passe-t-il quand il y a des réserves ?

Les délais de reprise sont fixés d’un commun accord entre vous et l’entreprise (article 1792-6 du Code civil). Si vous ne parvenez pas à un accord, ou si les travaux ne sont pas faits dans le délai, ils peuvent, après une mise en demeure restée sans effet, être exécutés aux frais et risques de l’entreprise défaillante. La levée des réserves se constate elle aussi d’un commun accord, ou à défaut en justice : faites-la noter par écrit, datée et signée.

La retenue de garantie de 5 %

Pour les marchés privés de travaux, la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 permet, si le contrat le prévoit, de retenir au plus 5 % sur les acomptes pour garantir l’exécution des travaux et la levée des réserves. Cette retenue obéit à des règles précises :

• la somme retenue doit être consignée auprès d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce ;
• elle n’est pas pratiquée si l’entreprise fournit, pour le même montant, une caution personnelle et solidaire d’un établissement financier ;
• un an après la réception, la caution est libérée ou la somme versée à l’entreprise, sauf si vous avez notifié au consignataire ou à la caution, par lettre recommandée, une opposition motivée par l’inexécution de ses obligations. La loi précise qu’une opposition abusive entraîne la condamnation de son auteur à des dommages-intérêts.

Le cas de la maison individuelle

Pour un contrat de construction de maison individuelle, l’ANIL indique que vous pouvez consigner au plus 5 % du prix en cas de réserves, et que le constructeur ne peut alors pas refuser de vous remettre les clés. Si vous n’étiez pas assisté, lors de la réception, par un professionnel habilité (un architecte, par exemple) ou par un autre professionnel de la construction assuré pour ce type de mission, vous disposez en plus de huit jours après la remise des clés pour dénoncer, par lettre recommandée avec accusé de réception, les vices apparents que vous n’aviez pas signalés (Code de la construction et de l’habitation, article L231-8).

Quelles garanties démarrent à la réception ?

La date de la réception, que le procès-verbal constate, est le point de départ commun de trois garanties légales :

• la garantie de parfait achèvement, un an : l’entreprise doit réparer tous les désordres signalés, soit par les réserves du procès-verbal, soit par notification écrite pour ceux qui apparaissent dans l’année (article 1792-6). Elle ne couvre pas les effets de l’usure normale ou de l’usage ;
• la garantie de bon fonctionnement, deux ans au moins : elle vise les éléments d’équipement dissociables installés avec l’ouvrage, ceux qu’on peut retirer sans abîmer le bâtiment, comme un ballon d’eau chaude (article 1792-3) ;
• la garantie décennale, dix ans : elle couvre les dommages qui n’étaient pas décelables à la réception et qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (article 1792-4-1 pour la durée).

Attention aux travaux sur un bâtiment existant : un équipement posé en remplacement ou en ajout (chaudière, pompe à chaleur, ballon d’eau chaude, insert), qui ne constitue pas à lui seul un ouvrage, ne relève ni de la garantie décennale ni de la garantie de bon fonctionnement, quelle que soit la gravité du désordre (Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 mars 2024, n° 22-18.694). Un défaut relève alors de la responsabilité contractuelle de droit commun de l’entreprise ; la visite de réception reste utile pour ces travaux aussi.

L’assurance dommages-ouvrage, que le maître de l’ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire avant l’ouverture du chantier (Code des assurances, article L242-1), prend en principe effet à l’expiration de l’année de parfait achèvement. Elle peut toutefois intervenir plus tôt, après une mise en demeure restée sans effet : avant la réception, si le contrat est résilié parce que l’entreprise n’exécute pas ses obligations ; après la réception, si l’entreprise n’exécute pas ses obligations. Elle permet de financer les réparations couvertes par la garantie décennale sans attendre la recherche des responsabilités.

Pour un défaut découvert après la réception, Service-Public conseille d’écrire à l’entreprise par lettre recommandée avec avis de réception, en lui fixant un délai pour intervenir. Sans réparation dans ce délai, le tribunal judiciaire peut être saisi : selon Service-Public, dans l’année couverte par le parfait achèvement, et dans les deux ans du bon fonctionnement. Une lettre ne prolonge pas ces délais. Gardez ensuite le PV avec le devis, les factures et l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise : en cas de vente dans les dix ans, l’acte doit mentionner l’existence ou l’absence de ces assurances, attestation en annexe (Code des assurances, article L243-2). Pour savoir comment lire cette attestation, consultez nos articles sur l’assurance décennale.

Les erreurs à éviter le jour de la réception

• signer un procès-verbal « sans réserves » par politesse ou par fatigue, alors qu’un défaut est visible ;
• accepter des réserves vagues, impossibles à vérifier ensuite ;
• oublier de faire dater et signer le PV par les deux parties ;
• laisser passer l’année de parfait achèvement sans avoir signalé par écrit un défaut apparu après la réception, ou sans avoir saisi le tribunal si l’entreprise ne répare pas : selon Service-Public, l’action au titre de cette garantie doit être engagée dans l’année ;
• payer le solde sans avoir relu ce que votre contrat prévoit sur la retenue de garantie.

Cet article est une information générale. Pour un litige, une réception refusée ou un désaccord sur une réserve, rapprochez-vous d’un avocat, de votre assureur ou d’un professionnel du bâtiment.

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